Stato Legittimo dell’Immobile: Definizione e Cambiamenti Normativi

Introduzione

Lo stato legittimo dell’immobile è un concetto fondamentale in ambito edilizio e urbanistico, determinante per certificare la conformità di un edificio alle normative vigenti. Con le recenti modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa, ottenere e mantenere questo status è diventato un processo più semplice e accessibile. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cosa implica lo stato legittimo dell’immobile, come è cambiato con le nuove normative, e quali sono i passaggi necessari per ottenerlo.

Cosa è lo Stato Legittimo dell’Immobile?

Lo stato legittimo dell’immobile rappresenta la condizione di un edificio in relazione alla sua conformità alle normative edilizie e urbanistiche. Esso certifica che l'immobile è stato costruito e modificato in linea con le autorizzazioni e i permessi rilasciati dalle autorità competenti. Questa certificazione è essenziale per diverse operazioni, tra cui:

• Realizzazione di interventi edilizi.
• Fruizione delle detrazioni fiscali.
• Conclusione di compravendite immobiliari.

Come si Ottiene lo Stato Legittimo dell’Immobile

Titoli Abilitativi e Certificazioni

Fino al 29 maggio 2024, lo stato legittimo dell’immobile era attestato tramite i titoli abilitativi che ne avevano previsto la costruzione e quelli relativi agli ultimi interventi edilizi effettuati. Con l’introduzione del Decreto Salva Casa (DL 69/2024), in vigore dal 30 maggio 2024, le modalità per ottenere questa certificazione sono state semplificate.

Nuove Procedure di Accertamento

Le nuove procedure prevedono:

• Riferimento a un Solo Titolo Abilitativo: Ora è sufficiente fare riferimento a un solo titolo abilitativo per attestare lo stato legittimo, semplificando notevolmente il processo burocratico.
• Tolleranze Costruttive: Sono state introdotte tolleranze costruttive ed esecutive che permettono di sanare piccole difformità senza la necessità di interventi complessi o costosi.
• Accertamento di Conformità Semplificato: L'accertamento di conformità è stato reso più semplice e veloce, favorendo le compravendite e le ristrutturazioni.

Implicazioni delle Nuove Normative

Maggiore Facilità nelle Compravendite

Le modifiche normative mirano a sbloccare il mercato immobiliare, facilitando le compravendite grazie a procedure meno onerose e più chiare. Questo rende più agevole per i proprietari immobiliari dimostrare la conformità dei loro edifici, aumentando la fiducia e la trasparenza nel settore.

Incentivi Fiscali e Ristrutturazioni

Con lo stato legittimo dell’immobile chiaramente attestato, i proprietari possono accedere più facilmente a diverse forme di detrazioni fiscali, escluso il Superbonus. Questo incentiva ulteriormente le ristrutturazioni e gli interventi migliorativi sugli edifici, contribuendo al rinnovamento del patrimonio immobiliare.

Consulenze Specializzate

Per chi necessita di consulenze specifiche riguardo l'ottenimento dello stato legittimo dell'immobile o altre questioni tecniche legate all’edilizia, è possibile rivolgersi allo Studio Tecnico Caltagirone di Torino. Lo studio offre un servizio completo e professionale per guidare i clienti attraverso le nuove normative e garantire che ogni fase del processo sia gestita con competenza.

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Conclusioni

Il nuovo quadro normativo introdotto dal Decreto Salva Casa rappresenta un passo avanti significativo verso una gestione più efficiente e trasparente del settore edilizio. La semplificazione delle procedure per ottenere lo stato legittimo dell’immobile è un elemento chiave per stimolare le compravendite e promuovere interventi di ristrutturazione, con benefici tangibili sia per i proprietari che per l’intera economia.

Adattarsi a queste nuove normative e comprenderne appieno le implicazioni è fondamentale per chiunque operi nel settore immobiliare. Per ulteriori dettagli e aggiornamenti, è consigliabile consultare fonti autorevoli e tenersi informati sui cambiamenti legislativi in corso.

Novità e prospettive future: la nuova disciplina di dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile, la nuova definizione di tolleranze costruttive, la sanatoria giurisprudenziale delle difformità parziali.

Il 24 maggio 2024, il Consiglio dei Ministri ha approvato il Decreto – Legge 29 maggio 2024, n. 69, noto come Decreto Salva Casa, pubblicato poi in Gazzetta Ufficiale il 29 maggio 2024. Questo decreto mira a rispondere al crescente fabbisogno abitativo, a rilanciare il mercato immobiliare e a chiarire le incertezze normative nel settore edilizio, specialmente per quanto riguarda il riuso del patrimonio immobiliare esistente, la rigenerazione urbana e la ristrutturazione.

Principali cambiamenti normativi

La riforma introdotta dal Decreto Salva Casa modifica diverse norme del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia):

1. Edilizia libera (art. 6): Il decreto amplia le possibilità di interventi senza titolo abilitativo, includendo le vetrate panoramiche amovibili (VEPA) sui porticati interni e le tende sole e pergotende, purché non creino spazi chiusi.
   
2. Stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis): Viene chiarito che lo stato legittimo può essere attestato dal titolo abilitativo dell’ultimo intervento edilizio, a condizione che questo sia stato rilasciato tramite un procedimento che verifica i titoli precedenti.

3. Mutamento di destinazione d’uso (art. 23-ter): Si ammette sempre il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale. Inoltre, è possibile cambiare la destinazione d’uso tra categorie diverse (residenza, turistico-ricettivo, produttivo, commerciale) nelle zone specifiche, senza obbligo di aree per servizi di interesse generale o parcheggi aggiuntivi, salvo diverse previsioni comunali.

4. Opere abusive (art. 31): Introdotta una procedura per la rimozione di opere abusive che non contrastano con interessi rilevanti, permettendo ai Comuni di acquisire queste proprietà e valorizzarle tramite procedure ad evidenza pubblica.

5. Sanzioni per difformità parziali (art. 34): Le sanzioni per difformità parziali, non sanabili senza pregiudizio per la parte legittima, sono state aumentate dal doppio al triplo del costo di produzione o del valore venale dell’opera.

6. Tolleranze costruttive (art. 34-bis): Vengono introdotte nuove tolleranze per variazioni parziali dei parametri urbanistici ed edilizi, differenziate per dimensione delle unità immobiliari. Le tolleranze esecutive ora includono anche il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi non strutturali, e altri errori minori.

7. Accertamento di conformità per difformità parziali (art. 36-bis): Introdotta una nuova fattispecie di accertamento semplificato per le difformità parziali, riprendendo il concetto di sanatoria giurisprudenziale. Questo accertamento richiede la conformità alla normativa vigente sia al momento della domanda sia alla realizzazione delle opere.

Regolarizzazione delle strutture Covid-19

L’art. 2 del Decreto Salva Casa introduce un regime di regolarizzazione per le strutture amovibili realizzate durante l’emergenza Covid-19 per finalità sanitarie, assistenziali ed educative, purché siano dimostrate necessità perduranti.

Conclusione

Nonostante le ambizioni iniziali, il Decreto Salva Casa sembra avere un impatto più contenuto. Rimangono fuori dalla riforma alcune questioni specifiche.. L’auspicio è che queste problematiche vengano affrontate nelle fasi di conversione del decreto o in future riforme legislative, per rilanciare efficacemente il mercato immobiliare e chiarire le incertezze normative.

La crescente attenzione verso le energie rinnovabili offre nuove opportunità di investimento nel settore dei terreni agricoli e industriali. Se possiedi un terreno che potrebbe essere idoneo per l'installazione di impianti fotovoltaici, questa guida ti aiuterà a capire le caratteristiche ricercate dagli investitori e come preparare il tuo terreno per attrarre opportunità di investimento.

Tipologie di Terreni Ricercati

1. Terreni Agricoli nella Solar Belt
   - Dimensioni: Almeno 1,5 ettari.
   - Posizione: Entro 500 metri da impianti industriali o altri impianti fotovoltaici/eolici esistenti, oppure tra i 60 e i 300 metri dalle autostrade.
   - Vincoli: Assenza di vincoli ambientali o idro-geologici; non sono idonei terreni di classe catastale 1 e 2 in Piemonte o "aree agricole di pregio" in provincia di Padova.
   - Accessibilità: Facilmente accessibile da strada pubblica senza utilizzare strade private o vicinali, salvo servitù di passaggio.
   - Condizioni: Pendenza inferiore al 6%, assenza di ombreggiamenti importanti, non in aree boschive.
   - Infrastrutture: Presenza di cabine di media tensione nei dintorni.

2. Terreni Artigianali o Industriali
   - Dimensioni: Da un ettaro in su.
   - Posizione: Aree industriali o artigianali vuote o dismesse.
   - Accessibilità: Facilmente accessibile da strada pubblica.
   - Condizioni: Assenza di ombreggiamenti importanti.
   - Infrastrutture: Presenza di cabine di media tensione nei dintorni.
   - Vincoli: Controllati, ma generalmente non problematici vista la destinazione del terreno.

3. Terreni Agricoli Semplici di Grande Estensione
   - Dimensioni: Almeno 30 ettari.
   - Scopo: Realizzazione di impianti agrivoltaici sopraelevati che consentono la coltivazione del terreno.
   - Posizione: Entro 15 km da una stazione elettrica di Terna a 220 o 380 kV.
   - Vincoli: Assenza di vincoli particolari, conformità alle limitazioni regionali.
   - Accessibilità: Facilmente accessibile da strada pubblica.
   - Condizioni: Assenza di pendenze eccessive, ombreggiamenti importanti, e aree boschive. Il terreno dovrebbe essere già produttivo dal punto di vista agricolo.

4. Capannoni con Attività Energivore
   - Dimensioni: Almeno 1.500 metri quadri di superficie utile.
   - Consumi: Almeno 2.000 € di consumi elettrici mensili.
   - Infrastrutture: Possibilità di includere rimozione dell’amianto o installazione di altre componenti energetiche, come la co-generazione.

5. Capannoni senza Consumi Rilevanti
   - Dimensioni: Almeno 3.500 metri quadri di superficie utile.
   - Infrastrutture: Possibilità di includere rimozione dell’amianto o installazione di altre componenti energetiche.

Come Preparare il Tuo Terreno

Se possiedi un terreno che soddisfa una o più delle caratteristiche sopra elencate, segui questi passaggi per renderlo attraente agli investitori:

1. Verifica dei Vincoli: Conferma l'assenza di vincoli ambientali, idro-geologici e verifica i criteri di idoneità specifici della tua regione.
2. Accessibilità: Assicurati che il terreno sia facilmente accessibile da strada pubblica.
3. Condizioni del Terreno: Controlla la pendenza e l'assenza di ombreggiamenti o aree boschive.
4. Infrastrutture: Verifica la presenza di cabine di media tensione nelle vicinanze.
5. Documentazione: Mantieni aggiornata tutta la documentazione relativa al terreno, inclusi certificati catastali e urbanistici.

Contattaci

Se sei interessato a valutare le opportunità di investimento per il tuo terreno, contattaci per una valutazione gratuita. Metteremo in contatto i proprietari con investitori primari interessati, garantendo valori di mercato competitivi per i terreni destinati all'uso fotovoltaico.

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La Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) emerge come un tassello fondamentale nel contesto della compravendita immobiliare, assicurando una certezza riguardo alla conformità normativa e urbanistica degli immobili coinvolti.

L'introduzione della RRE a Torino ha segnato un significativo progresso nella regolamentazione del mercato immobiliare, ponendo le basi per una transazione più trasparente e sicura.

La RRE costituisce un investimento vantaggioso per entrambe le parti coinvolte nell'operazione di compravendita. Pur comportando dei costi per la sua redazione, questi sono abbondantemente giustificati dai benefici conseguenti in termini di sicurezza giuridica, chiarezza informativa e salvaguardia dei diritti sia dei venditori che degli acquirenti.

In questo articolo esamineremo in dettaglio il ruolo cruciale svolto dalla RRE e approfondiremo i suoi elementi essenziali, delineando così la sua importanza nel contesto del mercato immobiliare.

La Relazione di Regolarità Edilizia svolge un ruolo cruciale nell'armonizzazione della situazione catastale e urbanistica degli immobili, contribuendo a minimizzare le controversie e a promuovere una condotta uniforme tra i professionisti del settore.

L'introduzione di pratiche innovative come la RRE si rivela fondamentale nel delineare con precisione le responsabilità dei vari attori coinvolti nelle transazioni immobiliari.

Nonostante il notaio sia in grado di acquisire informazioni relative ai titoli edilizi necessari per la stesura accurata dell'atto notarile, la sua competenza non si estende alla verifica della conformità dell'immobile rispetto al suo stato effettivo, sia dal punto di vista edilizio che catastale.

La normativa nazionale e regionale concernente l'edilizia si propone di contrastare e scoraggiare gli abusi nel settore, prevedendo sanzioni che possono addirittura invalidare gli atti di trasferimento relativi a costruzioni interamente abusive.

Compete all'agente immobiliare informare le parti coinvolte sull'importanza della conformità catastale e urbanistica dell'immobile prima della firma del contratto. Inoltre, il notaio ha il compito di fornire dettagli sulle questioni che influenzano la regolare trasmissione dei beni immobili, inclusa la rilevanza della conformità edilizia e catastale.

Per ottenere una visione accurata dello stato urbanistico e catastale dell'immobile, è fondamentale coinvolgere un professionista iscritto ad un Albo Professionale Tecnico, in grado di attestare la conformità o evidenziare eventuali incongruenze.

Data l'importanza crescente della regolarità edilizia, specialmente alla luce delle agevolazioni fiscali recenti (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus), è necessario un'ulteriore riflessione sulla questione.

Al fine di potenziare la funzione anti processuale del notariato e la sua capacità di influenzare l'evoluzione dell'ordinamento giuridico tramite l'adozione di pratiche innovative, si propone di ampliare le informazioni fornite ai clienti durante la stipula degli atti immobiliari.

Attraverso la Relazione di Regolarità Edilizia e Catastale, tutte le parti coinvolte nella compravendita immobiliare avranno una visione chiara della situazione catastale e urbanistica dell'immobile, contribuendo a ridurre le controversie e ad evitare equivoci sulle competenze dei diversi professionisti coinvolti.

Questo approccio non solo favorisce la risoluzione delle dispute, ma chiarisce anche l'ambito di competenza delle diverse figure professionali, promuovendo un comportamento uniforme e diffondendo l'uso della Relazione di Regolarità Edilizia come pratica standard, grazie alla collaborazione tra tecnici del settore e agenti immobiliari. 

La Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) costituisce un documento di cruciale importanza nel contesto immobiliare, fornendo una sicurezza riguardo alla regolarità edilizia, urbanistica e catastale degli immobili coinvolti nelle operazioni di compravendita e in altri atti immobiliari.

Essenzialmente, la RRE consente di confrontare il progetto depositato presso il Comune, la planimetria catastale e lo stato effettivo dell'immobile, assicurando la sua conformità rispetto alle normative urbanistiche e catastali. 

Il ruolo cruciale della Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) nella compravendita immobiliare è indiscutibile. La RRE costituisce un pilastro fondamentale negli affari immobiliari, offrendo una base solida per verificare la conformità degli immobili alle normative edilizie, urbanistiche e catastali.

Nonostante non sia obbligatoria, la richiesta della RRE è sempre più diffusa tra le parti coinvolte nelle transazioni immobiliari e tra i professionisti del settore, compreso il notaio. Questo documento contribuisce significativamente a ridurre le controversie legali associate alla mancanza di conformità amministrativa dei fabbricati, garantendo una maggiore sicurezza e tutela sia per i venditori che per gli acquirenti. 

L'introduzione della Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) a Torino rappresenta un significativo passo avanti nella regolamentazione del mercato immobiliare. Tale iniziativa è stata promossa grazie ad un accordo siglato tra diverse istituzioni e organizzazioni professionali, tra cui il Consiglio Notarile dei Distretti Riuniti di Torino e Pinerolo, il Comitato Notarile Interregionale Piemonte e Valle d'Aosta, l'Ordine degli Architetti di Torino, l'Ordine degli Ingegneri di Torino, il Collegio Geometri di Torino, l'Ordine dei Commercialisti di Torino e le Federazioni degli agenti immobiliari FIAIP e FIMAA.

Questa collaborazione multidisciplinare ha portato alla creazione di un documento standardizzato che promuove e diffonde l'utilizzo della RRE nell'ambito delle transazioni immobiliari. L'adozione della RRE a Torino ha ottenuto un ampio consenso e ha dimostrato di essere efficace nel garantire una maggiore trasparenza e sicurezza nel settore immobiliare.

Il successo ottenuto a Torino ha reso la città un modello da seguire per altre regioni e province italiane, evidenziando l'importanza della cooperazione tra diverse figure professionali per migliorare la regolamentazione e la praticità del mercato immobiliare a livello nazionale.

La Relazione di Regolarità Edilizia deve essere redatta da un professionista abilitato, che può essere un geometra, un architetto o un ingegnere. 

Questi tecnici esperti del settore hanno le competenze e l’esperienza necessarie per analizzare e valutare la conformità edilizia, urbanistica e catastale dell’immobile in questione.

Per assicurare la standardizzazione e l'affidabilità delle informazioni presenti nella Relazione di Regolarità Edilizia (RRE), viene adottato un formato predefinito che consente di raccogliere in modo chiaro e sistematico tutti i dati rilevanti relativi allo stato dell'immobile, facilitando il confronto tra diverse relazioni e garantendo la massima trasparenza.

Secondo il protocollo concordato, la RRE deve includere:

A) Una dettagliata descrizione dell'immobile;

B) I dati catastali relativi all'immobile;

C) Un elenco esaustivo dei titoli urbanistici riguardanti l'immobile, accompagnato da una dichiarazione sulla sua regolarità edilizia e urbanistica;

D) Una certificazione riguardante la conformità tra lo stato effettivo dell'immobile e la planimetria catastale.

I professionisti incaricati della stesura della Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) sono responsabili di valutare la conformità o non conformità urbanistica e catastale dell'immobile.

Questo compito implica un'analisi scrupolosa dei documenti e delle autorizzazioni rilasciate dalle autorità competenti, oltre a un'ispezione diretta dell'immobile per verificare il suo stato attuale e la sua conformità catastale.

Nel caso in cui emergano discrepanze rispetto alle autorizzazioni ottenute, il professionista è tenuto a riportarle nella RRE, fornendo una descrizione dettagliata delle eventuali irregolarità riscontrate. 

Nonostante la Relazione di Regolarità Edilizia implichi dei costi per la sua elaborazione, i vantaggi che offre sia ai venditori che agli acquirenti sono significativi.

Per il venditore, la RRE rappresenta un'opportunità cruciale per individuare e correggere eventuali incongruenze prima della conclusione della compravendita, evitando così possibili implicazioni contrattuali e futuri problemi legali.

Per l'acquirente, la RRE costituisce una garanzia di trasparenza e sicurezza durante il processo di acquisto dell'immobile. Grazie a questo documento, l'acquirente può ottenere una visione completa e aggiornata dello stato dell'immobile e delle eventuali irregolarità presenti. Questo consente di prendere decisioni informate e di evitare sorprese dopo l'acquisto, come spese inaspettate per regolarizzare la situazione dell'immobile o difficoltà nell'ottenere permessi per lavori di ristrutturazione.

Anche se il notaio è in grado di accedere alle informazioni relative ai titoli edilizi necessari per redigere correttamente l'atto notarile, non può garantire la conformità dell'immobile dal punto di vista edilizio. La legge non attribuisce al notaio questo compito, poiché manca della competenza e della formazione necessarie per valutare una materia così specifica.

In questo contesto, la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE) assume un ruolo fondamentale nel fornire garanzie aggiuntive oltre a quelle fornite dal notaio. Essa si configura come uno strumento indispensabile per integrare le competenze del professionista e assicurare una visione completa della conformità dell'immobile, contribuendo così a una compravendita immobiliare più trasparente e sicura.

In conclusione, se hai bisogno di valutare la regolarità edilizia e catastale per il tuo immobile da vendere o acquistare e desideri un preventivo senza impegno manda una email: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo. o chiamaci al  3345841380

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