Il Valore di Mercato (VM) è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.
In Italia, come in altri Paesi, non esiste alcuna norma generale stringente che detti i criteri ai quali devono rispondere le Valutazioni Immobiliari. Sulla spinta di quanto esiste negli altri paesi si sono sviluppate alcune iniziative importanti che ci stanno conducendo ad un allineamento con la best practice internazionale.
Valore di mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al mq x Coefficienti merito
Questi sono principali coefficienti di merito
Stato locativo
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Contratto |
Coefficiente di merito |
| Abitazioni libere |
|
100% |
| Abitazioni locate a canone libero |
con durata quadriennale |
-20% |
| Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi |
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-5% |
Piano
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Con Ascensore |
Senza Ascensore |
| Seminterrato |
-25% |
-25% |
| Piano terra o rialzato |
-10%(-20% senza giardino) |
-10%(-20% senza giardino) |
| Piano 1° |
-10% |
-10% |
| Piano 2° |
-3% |
-15% |
| Piano 3° |
|
20% |
| Piani superiori |
+5% |
-30% |
| Ultimo piano |
+10% |
-30% |
| Attico |
+20% |
-20% |
Luminosità
|
Note |
Coefficiente di merito |
| Molto luminoso |
Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno |
+10% |
| Luminoso |
Soleggiatura diretta presente in buona parte del giorno |
+5% |
| Mediamente luminoso |
Soleggiatura diretta presente solo in parte della giornata |
0% |
| Poco luminoso |
Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno |
-5% |
Stato conservazione
|
|
Coefficiente di merito |
| Da ristrutturare |
Soleggiatura diretta presente intero arco del giorno |
-10% |
| Buono stato |
|
0% |
| Ristrutturato |
|
+5% |
| Poco luminoso |
Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno |
-5% |
| Finemente ristrutturato |
|
+10% |
| Nuova costruzione |
|
+10% |
Esposizione e vista
|
|
Coefficiente di merito |
| Esterna panoramica |
|
+10% |
| Esterna |
|
+5% |
| Mista |
|
0% |
| Mista |
|
0% |
| Interna |
|
-5% |
| Competamente |
|
-10% |
Edificio
|
Ottimo stato |
Normale |
Scadente |
| 1 - 20 anni |
0% |
0% |
-5% |
| 20 - 40 anni |
+5% |
0% |
- 10% |
| Oltre 40 anni |
+10% |
0% |
-15% |
Riscaldamento
|
Coefficiente di merito |
| Autonomo |
+5% |
| Centralizzato |
0% |
| Centralizzato con contabilizzatore |
+2% |
| Assente |
-5% |
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