Studio Tecnico di Progettazione e Consulenza a Torino – Pratiche Edilizie, Catastali e Direzione Lavori

Negli ultimi anni, il concetto di sostenibilità è diventato un pilastro centrale nelle scelte edilizie, sia per nuove costruzioni che per ristrutturazioni. L'aumento della consapevolezza sull'impatto ambientale del settore edile ha spinto professionisti e committenti a orientarsi verso soluzioni più ecologiche e rispettose dell’ambiente. I materiali utilizzati in una ristrutturazione sostenibile non solo riducono l'impatto ambientale, ma offrono anche notevoli benefici economici, aumentando l'efficienza energetica e il valore dell'immobile.

1. L’importanza dei materiali ecosostenibili

L'uso di materiali sostenibili è fondamentale per ridurre l'impronta ecologica della costruzione. Questi materiali, che possono essere riciclati, naturali o facilmente reperibili, offrono vantaggi sia a livello di prestazioni che di impatto ambientale. Tra i materiali più utilizzati nelle ristrutturazioni green troviamo:

• Legno certificato: Il legno proveniente da foreste gestite in modo sostenibile è una delle scelte più popolari nelle ristrutturazioni. Oltre a essere un materiale rinnovabile, il legno ha ottime proprietà di isolamento termico e acustico, contribuendo a migliorare il comfort abitativo. È fondamentale assicurarsi che il legno utilizzato abbia la certificazione FSC (Forest Stewardship Council) per garantire la sua sostenibilità.

• Sughero: Utilizzato principalmente come isolante termico e acustico, il sughero è un materiale naturale e riciclabile. Grazie alla sua capacità di mantenere costante la temperatura interna e di ridurre la dispersione di calore, il sughero contribuisce significativamente all'efficienza energetica dell'edificio.

• Calce naturale: La calce è un altro materiale naturale che viene sempre più impiegato nelle ristrutturazioni. Oltre ad essere traspirante, favorisce la regolazione dell’umidità all’interno degli ambienti, migliorando la qualità dell’aria e prevenendo la formazione di muffe.

• Materiali riciclati: L'uso di materiali riciclati, come il vetro, il metallo o i pannelli isolanti derivati da scarti industriali, rappresenta una soluzione ottimale per ridurre il consumo di risorse vergini e limitare i rifiuti. Questi materiali, oltre ad avere prestazioni paragonabili ai materiali tradizionali, sono spesso più economici.

2. L’efficienza energetica: un beneficio per l’ambiente e il portafoglio

Uno degli obiettivi principali di una ristrutturazione sostenibile è migliorare l'efficienza energetica dell'edificio. Questo si traduce in una riduzione dei consumi di energia, minori emissioni di CO2 e bollette più leggere. Le soluzioni più comuni per aumentare l'efficienza energetica includono:

• Isolamento termico: L’isolamento delle pareti, del tetto e dei pavimenti è essenziale per ridurre la dispersione di calore e mantenere la casa fresca in estate e calda in inverno. L’utilizzo di materiali come il sughero o il legno, che hanno un’elevata capacità isolante, è una scelta vincente in ottica sostenibile.

• Infissi ad alta efficienza: La sostituzione di vecchie finestre con infissi a doppio o triplo vetro permette di ridurre notevolmente le perdite di calore. Questo non solo migliora l'efficienza energetica della casa, ma aumenta anche il comfort abitativo, eliminando fastidiose correnti d’aria e migliorando l’isolamento acustico.

• Pannelli solari e fotovoltaici: L’installazione di impianti fotovoltaici o di pannelli solari termici consente di produrre energia rinnovabile direttamente in loco, riducendo la dipendenza da fonti energetiche fossili. Questi interventi risultano particolarmente vantaggiosi anche dal punto di vista economico.

3. Vantaggi economici e ambientali

Optare per una ristrutturazione sostenibile comporta vantaggi tangibili non solo in termini di risparmio energetico, ma anche per il valore dell’immobile. Una casa ristrutturata secondo criteri di sostenibilità è infatti più appetibile sul mercato immobiliare, grazie alla maggiore efficienza energetica e all'uso di materiali di qualità. In un'epoca in cui i consumatori sono sempre più attenti all’ambiente, un’abitazione green può avere un valore superiore rispetto a una casa ristrutturata con materiali tradizionali.

Inoltre, la scelta di materiali sostenibili e l'adozione di tecnologie per il risparmio energetico sono supportate da numerose agevolazioni fiscali ancora disponibili, che permettono di ammortizzare rapidamente i costi degli interventi.

4. Conclusione: il futuro delle ristrutturazioni è green

La sostenibilità non è più un’opzione, ma una necessità nel settore edile. Investire in materiali ecosostenibili e in soluzioni che migliorano l'efficienza energetica non solo contribuisce a preservare l'ambiente, ma offre anche benefici economici significativi. Una ristrutturazione green non è solo un atto di responsabilità verso il pianeta, ma anche un investimento che garantisce comfort e valore nel tempo.

Affidarsi a professionisti esperti nel settore, come lo Studio Caltagirone, è il primo passo per pianificare una ristrutturazione sostenibile e realizzare una casa che risponda alle esigenze del presente, senza compromettere le risorse del futuro.

La Legge di Bilancio 2023 ha introdotto una normativa che impone ai proprietari di immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110% o di altri incentivi edilizi di aggiornare la rendita catastale dell'immobile una volta terminati i lavori. Questo aggiornamento riflette le migliorie strutturali e tecniche realizzate grazie ai bonus e serve ad adeguare il valore fiscale degli edifici, utilizzato per il calcolo di imposte come l'IMU e altre tasse legate agli immobili.

L'articolo 1, comma 86, della Legge 213/2023 prevedeva che, per chi ha eseguito lavori di riqualificazione, fosse necessario comunicare le variazioni per adeguare la rendita catastale, con aumenti che possono variare dal 16% fino a oltre il 30% in alcuni casi. 

Questi aggiornamenti avranno un impatto particolarmente rilevante su seconde case o proprietà ad uso non abitativo, comportando un aumento delle imposte. Per le prime case, invece, l'impatto fiscale sarà più contenuto, ma potrebbe influire su altri indicatori economici come l'ISEE. L'obbligo di aggiornare la rendita catastale riguarda tutti gli immobili che hanno subito riqualificazioni e interventi significativi finanziati con fondi pubblici.

Come risolvere le violazioni edilizie precedenti al 1977?  La legge di conversione del Decreto Salva Casa ha introdotto delle novità che rendono più facile regolarizzare tutte quelle irregolarità non gravi ma che non rientrano nelle nuove disposizioni sulle tolleranze costruttive.

Violazioni edilizie precedenti al 1977, quali sono le disposizioni del Salvaguardia Casa

Per le modifiche apportate durante la costruzione che rappresentano un cambiamento parziale rispetto al permesso rilasciato prima dell'entrata in vigore della legge "Bucalossi" (L.  10/1977 ) prevede un procedimento di regolarizzazione semplificato per i casi che non rientrano nelle nuove tolleranze costruttive ed esecutive.

Secondo la maggioranza che ha deciso di includere questa disposizione nel Salva Casa, si tratta di interventi che potenzialmente coinvolgono molti edifici, per i quali la regolarizzazione può essere complicata a causa della difficoltà nel trovare la documentazione richiesta. 

Come verificare e provare la data degli abusi precedenti al 1977

Il Decreto Salva Casa introduce un sistema per determinare la data delle modifiche effettuate prima del 1977.

Coloro che desiderano regolarizzare una violazione commessa prima del 1977 devono presentare la documentazione necessaria per dimostrare la legalità dell'immobile, come ad esempio il permesso di costruzione che legittima la sua edificazione (o la sua regolarizzazione tramite condono) oppure quello relativo all'ultimo intervento edilizio effettuato.

Per le costruzioni realizzate in un periodo in cui non era necessario ottenere l'autorizzazione edilizia, è possibile fare uso dei dati catastali originali, delle foto, delle mappe, dei documenti d'archivio e degli atti pubblici o privati.

Qualora non si possa determinare con certezza l'anno di creazione della variante tramite la documentazione disponibile, un esperto può attestare la data di realizzazione mediante una propria dichiarazione, assumendosi la piena responsabilità, altrimenti potrebbero essere applicate sanzioni penali per dichiarazioni mendaci.

Come risolvere le violazioni edilizie precedenti al 1977

Il Decreto Salva Casa prevede che per regolarizzare le violazioni antecedenti al 1977, il soggetto responsabile degli interventi o il proprietario dell'immobile, possa presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia) e pagare una sanzione che varia tra 1.032 euro e 10.328 euro, come previsto per l' accertamento  di conformità.

Trascorsi 30 giorni senza che il Comune abbia rilasciato un provvedimento, il responsabile dell'illecito o il possessore dell'immobile otterrà comunque l'autorizzazione Scia in sanatoria.

Se i lavori sono stati eseguiti senza autorizzazione o non conformemente a quella paesaggistica, il Comune richiede il parere dell'ente responsabile della tutela del paesaggio, il quale deve esprimersi entro 180 giorni, previo parere della Soprintendenza che deve essere reso entro 90 giorni. Una volta scaduti questi periodi di tempo, il Comune prende iniziative in modo indipendente.

**24 luglio 2024** - Il Decreto Salva Casa è diventato legge, introducendo nuove norme per la sanatoria edilizia 2024. Approvato con 106 voti favorevoli, 68 contrari e un astenuto, il decreto mira a semplificare e regolarizzare molte delle irregolarità edilizie presenti sul territorio.

### Obiettivi del Decreto

Il Decreto Salva Casa, presentato dal Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti Matteo Salvini, intende sanare irregolarità edilizie di piccola entità. La legge è stata approvata in via definitiva dopo un intenso dibattito parlamentare, durante il quale l'opposizione ha tentato di bloccare il provvedimento sollevando questioni pregiudiziali e proponendo numerosi emendamenti.

### Principali Disposizioni

#### Semplificazione delle Procedure

La nuova normativa elimina la necessità di autorizzazioni per alcuni interventi edilizi e semplifica le procedure per ottenere certificazioni in caso di cambio di destinazione d’uso. Questo rende più agevole il processo di regolarizzazione per molte piccole irregolarità edilizie.

#### Abolizione della Doppia Conformità

Uno dei cambiamenti più significativi è la rimozione del principio di doppia conformità. Precedentemente, per sanare le irregolarità edilizie era necessario dimostrare la conformità sia alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della realizzazione dell’opera, sia a quelle in vigore al momento della presentazione della domanda di sanatoria. Con la nuova legge, è sufficiente che gli interventi siano conformi alle norme attuali e che fossero coerenti con le norme edilizie al momento della realizzazione.

#### Tolleranze Costruttive

Il decreto introduce tolleranze costruttive più ampie per difformità esistenti al 24 maggio 2024. Le soglie di tolleranza sono aumentate in base alla dimensione delle unità immobiliari:
- 2% per unità immobiliari oltre 500 mq;
- 3% per unità tra 300 e 500 mq;
- 4% per unità tra 100 e 300 mq;
- 5% per unità tra 60 e 100 mq;
- 6% per unità inferiori a 60 mq.

#### Interventi in Edilizia Libera

Sono ampliati gli interventi classificati come edilizia libera, che non richiedono specifiche autorizzazioni. Questo include installazioni di pompe di calore fino a 12 kW, vetrate panoramiche amovibili, tende, pergole e gazebo semi-stabili.

### Cambi di Destinazione d'Uso e Recupero Sottotetti

La legge facilita il cambio di destinazione d'uso degli immobili, sia all'interno della stessa categoria funzionale sia tra categorie diverse (residenziale, turistico-ricettiva, produttiva, direzionale, commerciale). Sono semplificate anche le procedure per il recupero dei sottotetti, consentendo interventi che non rispettano le distanze minime tra edifici, purché siano rispettati i limiti vigenti all’epoca della costruzione.

### Requisiti di Abitabilità

I requisiti di abitabilità degli immobili sono resi meno stringenti. Adesso, locali con un’altezza minima interna di 2,40 metri e monolocali con una superficie minima di 20 mq per una persona e 28 mq per due persone possono essere considerati abitabili.

### Conclusioni

Il Decreto Salva Casa rappresenta un passo significativo verso la semplificazione e regolarizzazione delle irregolarità edilizie, con l'obiettivo di favorire la crescita sostenibile e il recupero del patrimonio edilizio esistente. Tuttavia, rimane fondamentale un monitoraggio attento per garantire che le nuove disposizioni vengano applicate correttamente e che non si verifichino abusi.